財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在G20會(huì)議上表示，會(huì)義無(wú)反顧地改革房地產(chǎn)稅制。唯有這樣才能更好地解決收入分配問(wèn)題。征收房產(chǎn)稅引來(lái)了民間的各種爭(zhēng)議，有人質(zhì)疑，房產(chǎn)稅究竟是打擊為富不仁者還是打擊普通老百姓，抑或是一種變相的掠奪財(cái)富？以往調(diào)控政策的結(jié)果往往是房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲，那么房產(chǎn)稅會(huì)起作用嗎？

　　在談什么是房產(chǎn)稅之前，先談一下完全擁有地權(quán)和土地租借權(quán)之分別。

　　在歐美買房時(shí)，有時(shí)候會(huì)遇到所買房是否“完全擁有地權(quán)”或者屬于“土地租借權(quán)”的情況。有時(shí)候買下的房子，最后自己并不完全擁有土地。

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　　這種類型的房子，買家不能永遠(yuǎn)擁有土地，通常是有一個(gè)年期的限制，比如99年，也就是說(shuō)，你有99年的時(shí)間借該土地，99年后，該土地還是回歸原來(lái)的主人。

　　②完全擁有地權(quán)

　　指房屋買家購(gòu)買的物業(yè)，包括土地和房子，都完全屬于買家所有，沒(méi)有任何時(shí)間限制。

　　完全擁有地權(quán)的物業(yè)可以包括獨(dú)立房屋，城市屋，公寓。完全擁有土地權(quán)的物業(yè)，也有可能會(huì)被政府征用土地或者部分土地，作為建筑公用設(shè)施用，比如建筑高速公路，地鐵等。

　　一般來(lái)說(shuō)，完全擁有地權(quán)的房子價(jià)格比土地租借權(quán)的房子要高很多。

什么是房產(chǎn)稅

　　在歐美，房地產(chǎn)稅通常被稱為物業(yè)稅。而物業(yè)稅可以分為兩種類型：一種是不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)包括土地、改善結(jié)構(gòu)或附屬建筑等征收；而另一種是個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)不包括土地的房產(chǎn)、汽車、商業(yè)及工業(yè)設(shè)備等征收。

　　在這里，不動(dòng)產(chǎn)是一種民法概念，它所定義的是土地及在土地之上的房屋等不可轉(zhuǎn)移，有固定地址的建筑物；而在基尼斯系數(shù)中，物業(yè)，即房產(chǎn)（不包括土地）屬于最奢侈的一種消費(fèi)品之一。目前中國(guó)所指的房產(chǎn)稅就是后者。

　　在美國(guó)，每個(gè)州對(duì)物業(yè)稅和個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅都有詳細(xì)的定義。通常由當(dāng)?shù)卣ㄊ屑?jí)及縣級(jí)）對(duì)房產(chǎn)征收物業(yè)稅，各州的稅率也不盡相同，依照房產(chǎn)的價(jià)值大約在0.2%~0.4%之間。

　　而如何來(lái)確定物業(yè)的稅率，包括了兩大部分組成：改善結(jié)構(gòu)或建筑的價(jià)值，以及土地或地段的價(jià)值。物業(yè)稅主要用來(lái)支持當(dāng)?shù)氐慕逃?、警?消防、地方政府、一些免費(fèi)的醫(yī)療服務(wù)，以及當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)備……

　　在中國(guó)，由于收入一次分配環(huán)節(jié)還不夠公平，造成了巨大的貧富懸殊，最顯著的就是不同的階層，在房產(chǎn)占有上的表現(xiàn)出財(cái)富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。

　　針對(duì)當(dāng)前中國(guó)樓房的狀況（比如房?jī)r(jià)過(guò)高），對(duì)是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅，以及如何征收，各方的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。我個(gè)人認(rèn)為，房產(chǎn)稅的政策如設(shè)計(jì)執(zhí)行得當(dāng)，可以使房?jī)r(jià)理性回歸，并可促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的健康發(fā)展。而如何抑制貧富差距多大問(wèn)題，稅收是最溫和的手段，也是妥協(xié)的產(chǎn)物。

　　因此，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該以加重持房成本、遏制投機(jī)炒房為目的——逼出空置房，而不該加重房奴的負(fù)擔(dān)。也就是說(shuō)，對(duì)自住房不該征、或少征稅；對(duì)擁有第二套房以上，尤其是空置房，應(yīng)該加大稅率，以階梯式征稅的方法加大持房成本，逼著炒家要么賣出，增大房屋供應(yīng)量，以降低房?jī)r(jià)；要么出租，加大租房市場(chǎng)的供應(yīng)量來(lái)平抑房租。

　　比如，就前幾年被炒得沸沸湯湯的“房姐”事件來(lái)看，假如對(duì)“房姐”囤積的一萬(wàn)平方米樓房加以征收房產(chǎn)稅，如果按每平方米3萬(wàn)元、以每年2%的房產(chǎn)稅來(lái)計(jì)算，每年就將繳稅600萬(wàn)元，“房姐”的持房成本將大幅提高。

　　不過(guò)許多人擔(dān)憂，開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)傷及普通百姓，比如房產(chǎn)稅是否會(huì)提升房租，或提高房?jī)r(jià)。這種擔(dān)憂是有道理的。不過(guò)，房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅一樣，關(guān)鍵在于起征點(diǎn)。假如你的工資收入未到個(gè)稅的起征點(diǎn)，個(gè)稅根本和你無(wú)緣。而如果將房產(chǎn)稅從第二套，甚至第三套為起征點(diǎn)，并實(shí)施階梯式稅率，而房子越多，稅率越高。

　　事實(shí)上租房市場(chǎng)是個(gè)有效市場(chǎng)，只有供不應(yīng)求房租才會(huì)上升。而實(shí)施房產(chǎn)稅，恰恰可以增加住房擁有著的持有成本，逼出大量的空置房進(jìn)入市場(chǎng)，或出租，或出售，不僅會(huì)迫使房?jī)r(jià)理想回歸，更會(huì)降低租房?jī)r(jià)格，能使普通百姓受惠。

　　另外，以歐美的經(jīng)驗(yàn)，每年房租的漲幅都受到政府限制。如果中國(guó)在房產(chǎn)稅出臺(tái)得到同時(shí)，政府也能同時(shí)限制房?jī)r(jià)的漲幅，并將房產(chǎn)稅的一部分用于廉租房的建設(shè)，房?jī)r(jià)就更沒(méi)上漲的可能了！

　　事實(shí)上，中國(guó)政府早就意識(shí)到房產(chǎn)過(guò)熱弊端，宏觀調(diào)控也已多年，但為何樓市泡沫一直擠不掉呢？我認(rèn)為是調(diào)控手段不給力。而開(kāi)征房產(chǎn)稅是見(jiàn)效最快，也是最方便的操作調(diào)研方案：首先向空置房征收高額房產(chǎn)稅，如此政府即可以快速獲得大量稅收，還可彌補(bǔ)因地價(jià)下跌帶來(lái)的財(cái)政損失；以此杜絕投機(jī)炒房，根治高房?jī)r(jià)帶來(lái)的各種弊端。他山之石，可以攻玉。只有中國(guó)結(jié)合自己的特殊情況，巧用房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)的理性回歸是完全可能的。

歐美房?jī)r(jià)為何漲不上天？

　　我們?cè)谇懊娴钠绿岬竭^(guò)國(guó)際最權(quán)威的租售比，房?jī)r(jià)除以月租金即為租售比，超過(guò)160倍則是泡沫的開(kāi)始。如果以這個(gè)租售比來(lái)看，即使在2005年，國(guó)內(nèi)一線大城市就已經(jīng)有泡沫了。但也就是從2005年開(kāi)始，中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始瘋狂飆升。雖然政府不斷出臺(tái)調(diào)控措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)，可房?jī)r(jià)是越調(diào)越漲。然而在美國(guó)，即使在次貸危機(jī)爆發(fā)之前房?jī)r(jià)處于最高位時(shí)，租售比也只剛超過(guò)200倍而已，比之上海、北京的500~800倍以及高檔公寓和別墅的上千倍來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直不值得一提。為什么中國(guó)的租售比和歐美國(guó)家相差巨大，這和征收“房產(chǎn)稅”的因素很有關(guān)系。

　　歐美普遍征收高額房產(chǎn)稅。在歐美，只要是私人的房子，即使房屋的主人已經(jīng)過(guò)世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%~3%不等，平均為2%。假如你花20萬(wàn)美元買了一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收是根據(jù)你所擁有房子的實(shí)際價(jià)值來(lái)征收的。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)越漲，房產(chǎn)稅越高。如果稅率為3%的話，哪怕房?jī)r(jià)不漲，每33年（即使不算貸款利息）你的實(shí)際付出，便已超過(guò)了房?jī)r(jià)的一倍。

　　舉個(gè)我好朋友的例子，為了讓孩子能在好學(xué)區(qū)受教育，夫婦倆12年前在紐約州買了一棟50萬(wàn)美元的房子。這棟房子與比爾.克林頓總統(tǒng)退休隱居的地方是同一社區(qū)，他可以算是克林頓夫婦的鄰居，可見(jiàn)地段之好。前幾年房?jī)r(jià)猛漲，他們房?jī)r(jià)的市價(jià)一度高達(dá)100萬(wàn)美元。

　　有一次聚會(huì)相見(jiàn)，我恭賀他們成為“百萬(wàn)富翁”了！沒(méi)想到他們苦笑道：“有什么好祝賀的。這幾年P(guān)roperty taxes隨著房?jī)r(jià)年年漲，本來(lái)1.5萬(wàn)美元的稅，現(xiàn)在房?jī)r(jià)升到100萬(wàn)美元，每年要交3萬(wàn)美元的稅。再這樣下去，明年我們可能就住不起啦！”他們?cè)捯粑绰?，“幸好”房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，目前他們的房子的市值，以回落六七十萬(wàn)美元，夫妻倆這才松了口氣。

　　房產(chǎn)稅在西方實(shí)行了多年。在北美，房產(chǎn)稅分不同地段好壞，每年將房?jī)r(jià)1%~3%的稅金繳給政府。很顯然，房地產(chǎn)稅的“奧秘”就在于隨著房?jī)r(jià)的上升稅額也跟著上升，一直升到房主付不起為止。

　　付不起怎么辦？無(wú)非兩種選擇：房主最后要么賣掉房子搬離喜歡的區(qū)域；要么將賣不掉的房產(chǎn)乖乖地、無(wú)償?shù)胤瞰I(xiàn)給政府?！胺慨a(chǎn)稅”這把利劍真可謂劫富濟(jì)貧的奇招。

　　控制房?jī)r(jià)借鑒歐美經(jīng)驗(yàn)

　　雖然無(wú)法完全把歐美的情況照搬到中國(guó)來(lái)，但我們?nèi)匀粡臍W美的經(jīng)驗(yàn)中看出一二。

　　在歐美，房子和汽車一樣屬于消費(fèi)品，并不是投資品，房?jī)r(jià)是計(jì)入CPI加以計(jì)算的。所以，一旦房?jī)r(jià)高漲，CPI超過(guò)5%的話，便屬于惡性通脹，里根政府便連續(xù)加息，一直加到18%。硬生生地控制了通貨膨脹。同時(shí)，因?yàn)榻栀J成本太高，房?jī)r(jià)應(yīng)聲回落。

　　歐美政府在征收了高房地產(chǎn)稅之后，提供大量各種類型租金穩(wěn)定的房子，使大多數(shù)民眾并不需要非得購(gòu)房而居。在德國(guó)，有高達(dá)57%以上的人一輩子租房而住。即使在地廣人稀的美國(guó)，在次貸危機(jī)爆發(fā)之前，擁有房子的房主破了歷史最高紀(jì)錄，可依然有超過(guò)33%的人租房而住。在歐美，租房還是買房，對(duì)大眾來(lái)說(shuō)只不過(guò)是對(duì)生活方式不同的選擇而已。無(wú)論在理財(cái)還是其他方面，并無(wú)優(yōu)劣之分。

　　如果真想調(diào)控房?jī)r(jià)，歐美平均2%的房產(chǎn)稅是一個(gè)控制房?jī)r(jià)的平衡器。此外，房貸利息的隨時(shí)上漲以及政府“劫富濟(jì)貧”所推出的大量廉租屋也是兩大抑制高房?jī)r(jià)的辦法。升息的結(jié)果就是收緊信貸，斬?cái)嗔恕把骸钡墓┙o。華爾街有一個(gè)模型，房貸利息每升1%，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌5%~10%。真可謂“成也蕭何，敗也蕭何”。當(dāng)初吹大房市泡沫，就是低息放松信貸立了“頭功”。

　　這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房?jī)r(jià)的惡性攀升，所以，歐美的房?jī)r(jià)不可能像中國(guó)那樣漲到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中國(guó)希望遏制投機(jī)炒房，使房?jī)r(jià)回歸正常的水平，不妨全面借鑒歐美這三大方法。

　　附國(guó)外張守房產(chǎn)稅案例

　　①美國(guó)：征收個(gè)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅

　　在美國(guó)涉及房產(chǎn)的稅主要是個(gè)人所得稅和不動(dòng)產(chǎn)稅，而買家過(guò)程中幾乎涉及不到其他稅。每年的春季，由自己報(bào)稅。房產(chǎn)如果出游兩年以上（以過(guò)戶時(shí)所發(fā)出的房契時(shí)間為準(zhǔn)）再出售的，夫妻倆可以有50萬(wàn)美元的免稅額，即如果房產(chǎn)增值沒(méi)有超過(guò)50萬(wàn)元就可不繳納。而單身的免稅額在25萬(wàn)美元。如果超過(guò)次數(shù)目，聯(lián)邦政府要對(duì)漲價(jià)部分征20%的個(gè)人所得稅。如果持有時(shí)間不滿兩年，兩者漲價(jià)部分全部要交20%的個(gè)人所得稅。但裝修以及其他改進(jìn)的費(fèi)用和貸款利息扣除。

　　此外，擁有房產(chǎn)后每年繳不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，征收幅度在房產(chǎn)價(jià)值（政府一般每?jī)赡曜笥以u(píng)估一次）的1%~3%之間，分兩次付清。

　　②法國(guó)：按土地出租價(jià)值征稅

　　房地產(chǎn)稅的征收根據(jù)是土地的出租價(jià)值，包括“未建成去的地產(chǎn)稅”“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。按規(guī)定“未建成去的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，其稅金減免部分的20%；“建成區(qū)土地稅”由建筑（住宅或其他建筑物）的業(yè)主繳納稅金，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住著繳納稅金，但沒(méi)有減免部分。

　　在上述三類房產(chǎn)稅中，前兩類是由業(yè)主繳納，后一類是由居住著繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免的部分，而由居住著繳納的一類則沒(méi)有減免。

　?、垌n國(guó)：征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅

　　韓國(guó)政府在2005年征收“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”時(shí)已經(jīng)有財(cái)產(chǎn)稅。比如一套1億韓元（現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183：1）以上的住房每年要征收0.5%的財(cái)產(chǎn)稅，不過(guò)由于征稅的標(biāo)的房?jī)r(jià)不到市場(chǎng)價(jià)的50%，所以實(shí)際稅率只有0.2%左右。

　　綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是在財(cái)產(chǎn)稅之上額外征收，韓國(guó)政府把稅額分配到每個(gè)地方政府，幫助縮小地域之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距。征稅對(duì)象是6億以上的住房，稅率是1%~3%。但由于征稅的標(biāo)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)價(jià)的60%~70%，實(shí)際稅率要低很多。在2007年，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅實(shí)際稅率達(dá)到最高峰的0.87%。從2008年開(kāi)始實(shí)行減稅政策，調(diào)整了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，把征稅對(duì)象上調(diào)到價(jià)值9億韓元以上的住房，把稅率下調(diào)到0.5%~1%。

　?、芎商m：鼓勵(lì)出租分類課稅

　　荷蘭對(duì)房屋課稅的征收：第一種是房屋消費(fèi)稅，對(duì)房屋使用者課征。第二種是地方政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對(duì)房屋征稅。

　　房屋消費(fèi)稅征收的納稅人是房屋消費(fèi)者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。稅率是比例稅率，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價(jià)值。允許從租金中扣除一定數(shù)額，就其余額課稅。

　　財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅收，對(duì)象包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。主要是房屋，故對(duì)許多土地有免稅規(guī)定。房屋價(jià)值由地方政府參照房屋的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，稅率由地方政府自定。

　　中央政府征收的凈值稅包括個(gè)人住宅和營(yíng)業(yè)用房。對(duì)營(yíng)業(yè)用房有減免規(guī)定，13.1萬(wàn)荷蘭盾一下的房屋金額免稅，超過(guò)13.1萬(wàn)荷蘭盾以上的減征40%的稅額，減免稅額最高不得超過(guò)58萬(wàn)荷盾。對(duì)低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。對(duì)營(yíng)業(yè)用房及低收入者有減免規(guī)定，但對(duì)個(gè)人住宅則沒(méi)有。這種稅收政策尤其鼓勵(lì)低收入者出租房屋。

　　⑤加拿大：100%物業(yè)征稅

　　溫哥華地財(cái)政的主要來(lái)源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財(cái)政收入的58.4%地稅不是按土地面積征收，而是按物業(yè)的總價(jià)值（土地和房屋）的情況，按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無(wú)限拉大，并通過(guò)對(duì)貧苦居民的福利補(bǔ)貼來(lái)保持社會(huì)的基本平衡。

　　溫哥華市政府對(duì)物業(yè)管理非常嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)每年評(píng)估一次，評(píng)估由政府主持，非農(nóng)也由政府負(fù)責(zé)。以土地和房屋的評(píng)估總值的0.5%~15%，根據(jù)業(yè)主的不同情況征收，自己居住、自助加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，其房地稅也不相同，對(duì)擁有第二套住宅的人還高稅率征收。

　?、扌挛魈m、澳大利亞：不動(dòng)產(chǎn)稅率最高1%

　　新西蘭和澳大利亞買賣房屋時(shí)也不涉及什么稅，只是賣家涉及個(gè)人所得稅。如果一個(gè)人擁有幾套房產(chǎn)，稅務(wù)部門就會(huì)對(duì)其嚴(yán)格關(guān)注。在每年3月份報(bào)稅時(shí)，如果對(duì)獲利隱瞞不報(bào)的，處罰非常嚴(yán)，甚至坐牢。不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%~1%征收。